Lex semper dabit remedium
Закон всегда предусматривает способ защиты

(044) 332-00-32

(068) 585-95-85

(067) 691-20-69

  • О нас

  • Услуги

  • Статьи

  • Новости

  • Контакты

Особенности нового закона про ОСББ

Особенности нового закона про ОСББС 1 июля 2015 вступил в силу Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", что предлагает больше возможностей за те же деньги, но и более высокую ответственность.

Государство еще с 2000-х годов пыталась втянуть население в процесс массового создания ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов). В конце 2001 года был принят закон "Об объединении совладельцев многоквартирных домов".

Но согласно этому закону процесс был очень медленным. С вводом в действие нового закона все должно измениться. Чтобы определиться с формой управления домом жителям предоставляется 1 год, то есть до 1 июля 2016 года.

Нужно отметить, что объединение необходимо и в нем нет ничего страшного. ОСМД позволит людям качественно ухаживать за своим многоквартирным домом, который является собственным имуществом тех, кто в нем живет.

В части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины указано: "Все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома.

Общим имуществом многоквартирного дома есть помещение общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие конструкции здания; механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более 1го жилого или нежилого помещения; здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория в случае государственной регистрации таких прав. "

При этом на ОСМД свет клином не сошелся. Решением собрания совладельцев все или частичные функции управления домом можно передать управляющему или управляющей компании. Монополия ЖЭКов в этой сфере уходит в прошлое.

Но если в каком-то доме жители проявят обычное равнодушие и за год ничего не решат, управляющего им назначит местный совет, уполномоченный представитель которого и будет подписывать договор на управление домом от имени владельцев.

Именно это и вызывает горячее обсуждение и недовольство. Тем более что договор будет подписываться всего на 1 год и если жителям дома назначенная управляющая компания не придется по вкусу, то они могут объединиться в отдельное ОСМД. Если нет - то местный совет снова назначит управляющего сроком на 1 год. В случае, если одна из сторон не обратятся с письменным обращением о том, что они хотят объединиться, то договор автоматически продлиться на такой же срок.

После объединения владельцы квартир и собственники нежилых помещений в многоквартирном доме становятся одним юридическим лицом - ОСМД, созданное ими с целью использования их имущества и управления им, а также общим имуществом дома - это может быть крыши, подвалы, лестничные клетки, лифты и др.

Владельцы квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах объединены общей придомовой территорией, элементами благоустройства, инженерной инфраструктурой могут создать одно объединение - ассоциацию объединений совладельцев многоквартирного дома.

Хозяйственное обеспечение деятельности объединения реализуется или собственными силами объединения или привлечением на договорных условиях субъектов хозяйствования. То есть бухгалтеров, юристов, ремонтные бригады, услуги по вывозу мусора и тому подобное.

Объединение имеет печать и реквизиты, а также расчетные счета в банках, но оно не ставит целью получение прибыли, это неприбыльная организация. При этом ОСМД отвечает за свои обязанностями средствами и имуществом объединения.

От своего имени ОСМД может приобрести имущество, а также неимущественные права и обязательства. Например - компьютеры, детские площадки, получать кредиты и пр. Также ОСМД может выступать истцом и ответчиком в судах.

Источниками финансирования могут быть как собственные средства владельцев квартир, так и привлеченные средства. Для самообеспечения совладельцы платят соответствующие взносы и платежи в размерах, установленных общим собранием объединения. С согласия правления отдельные совладельцы могут в счет уплаты таких взносов и платежей выполнять отдельные работы.

Объединение оплачивает холодную и горячую воду, тепловую и электрическую энергию, природный газ, коммунальные услуги по ценам (тарифам), установленным для населения (а не для юридического лица), кроме части таких услуг, оплачиваемых собственниками нежилых помещений.

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание собственников, которое созывается не реже 1 раза в год и решение которого является обязательным для всех совладельцев.

Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, кроме решений о назначении управляющего или его отзыва, избрание уполномоченного лица совладельцев при заключении изменений и расторжения договора с управляющим, которые считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50% общей площади.

Среди важных новаций то, что каждый совладелец имеет количество голосов, пропорциональное общей площади квартиры или нежилого помещения совладельцев в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, но уставом объединения может быть установлен иной порядок определения количества голосов.

Для управления текущей деятельностью общее собрание выбирают правление, а для его контроля за его финансовой деятельностью выбирается ревизионная комиссия или принимается решение о привлечении аудитора.

Данный закон удалил много препятствий в деятельности ОСМД. Многие вещи становятся более прозрачными. Нерешенные проблемы исчезают. После объединения дом (или группа домов) автоматически переходит на баланс ОСМД и снимается с баланса ЖКХ.

Ранее в законе о ОСМД не гарантировало, что предыдущий балансодержатель просто так отдаст дом на баланс объединения. Теперь есть четкая норма - бывшему балансодержателю дается три месяца с момента регистрации ОСМД, чтобы передать всю имеющуюся документацию на дом.

Придомовая территория должна принадлежать ОСМД и оно вправе его получить в собственность. Но стоит вопрос в том, что если люди не создадут ОСМД и им назначат управляющего, то именно управляющий будет распоряжаться этим земельным участком, а не собственники дома.

Собственность это и ответственность и риск. И ее нужно уметь защищать. Всегда, когда появляются какие-то возможности воспользоваться ценностями, за ним приходят люди, которые захотят этим воспользоваться в своих интересах вопреки другим.

Плюс объединения в том, что оно может полностью контролировать куда деваются средства, материальные и нематериальные ценности объединения и решать, на что им нужно их тратить. Например, можно накопить средства на утепление дома, установление энергосберегающего оборудования, что позволит значительно снизить затраты.

В конце концов, в рамках государственной программы энергосбережения можно взять кредит для приобретения соответствующих материалов и оборудования. При этом по закону ОСМД могут рассчитывать на компенсацию до 40% от стоимости приобретенного, если оно было использовано для энергоэффективных мероприятий.

Основным источником финансирования ОСМД являются вклады совладельцев. Их величина определяется общим собранием. И не обязательно она может быть одинакова для всех. Но кроме вкладов совладельцев ОСМД может иметь и другие источники доходов, например при наличии сдавать в аренду нежилые помещения, давать разрешения на размещение на своих фасадах рекламы и так далее, на сколько хватит фантазии.